名古屋市で不動産を売却する際に生じる契約不適合責任とは
名古屋市では、空き地や空き家、空室などの不動産を売却する際には、契約不適合責任が生じる可能性があります。
これは、売主が個人の場合でも、以前の瑕疵担保責任とは異なり、どのような制度なのでしょうか。
具体的に言えば、契約不適合責任とは、契約内容に合致しない商品やサービスが提供された場合に、販売者がその責任を負う制度です。
具体的な例としては、売買契約において、商品の品質が悪かったり、別の物が届いたり、数量が足りなかったりする場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。
契約不適合責任は、2020年4月に民法改正によって導入された新しい法律であり、それまでの瑕疵担保責任という制度が置き換えられました。
瑕疵担保責任は、改正民法が施行される以前から存在していた制度であり、現行の契約不適合責任と類似しています。
具体的には、売買などの目的物に欠陥や不備（瑕疵）があった場合に、売主（施工業者）側の責任を認めるルールです。
契約不適合責任と瑕疵担保責任は、基本的な考え方や目的は共通していますが、少々の違いがあります。
契約不適合責任では、履行の追完請求（修理や代替品提供の請求）、代金減額請求（代金の削減を請求）、損害賠償請求（損害賠償の請求）、契約の解除（代金全額の返還を請求）などの権利を行使することができます。
また、契約不適合責任の対象も、契約に関する不適合、品質に関する不適合、数量に関する不適合に細分化されています。
一方、瑕疵担保責任では、具体的な細分化はされていません。
単に目的物の欠陥や不備に関して売主側の責任を認めるという原則です。
したがって、契約不適合責任と瑕疵担保責任は、法制度の変化によって名称や内容に一部の違いが生じましたが、基本的には同じ目的を持った制度と言えます。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任は、消費者の保護と公正な取引の促進を目的として、より具体的で詳細な責任範囲を定めた新しい法律です。
これにより、売主が販売した商品が契約内容に合致していない場合、消費者は適切な対応や補償を受ける権利を持つこととなります。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任と瑕疵担保責任は、商品の品質や適合性に関連するものですが、その違いは以下のとおりです。
瑕疵担保責任は、売主が特定の物品を引き渡す際に、その物品が一定の品質基準を満たしていることを保証する責任を指します。
具体的には、商品に欠陥があった場合に売主が責任を負うものです。
ただし、その責任の範囲や条件については、改正前の民法においては「法定責任説」と「契約責任説」の2つの立場が対立していました。
法定責任説は、特定物売買においては売主が目的物を引き渡す義務を果たせば十分であり、特別な責任を負うべきではないという考え方です。
つまり、引き渡した物品に欠陥があった場合でも、売主は自己の責任を果たしたとされます。
一方、契約責任説は、実際に引き渡された目的物が契約内容に合致していない場合には、売主の不完全履行に当たるとし、瑕疵担保責任を債務不履行責任の一種として捉えます。
つまり、売主は契約に基づいて引き渡すべき品質や適合性を満たさない場合は、欠陥に関わらず責任を負うべきとされます。
改正後の契約不適合責任は、この契約責任説の立場に基づいて、売主に対してより詳細で具体的な責任を課すこととなります。
参考ページ：名古屋市不動産売却｜契約不適合責任とホームインスペクション
売主は、消費者に対して、契約内容に適合した商品を提供する責任を負うこととなります。